Hongrie
Quelles évolutions se dessinent dans l’immobilier en Hongrie ?
Après le boom, le temps de la maturité
La capitale hongroise a connu un véritable boom de l'immobilier ces trois dernières années. Le marché entre à présent dans une phase de consolidation.
Après plusieurs années de dure récession puis de stagnation en raison de la crise financière et économique de 2008, le marché de l’immobilier en Hongrie s’est subitement emballé lors de l’année 2015. Près de dix mille nouveaux logements ont été construits en 2016 (9 994), en forte augmentation de 31 % par rapport à l’année précédente, selon les chiffres communiqués par le Bureau des statistiques (KSH). La construction de nouveaux logements en 2016 a surtout concerné Budapest (+44 % par rapport à 2015) et les grandes villes (+20 %), plus que les villages (+11,3 %). 60 % des nouveaux permis de construire ont été délivrés pour des projets à Budapest et dans les préfectures des départements. A noter que les coûts de construction ont eux aussi augmenté de façon significative, d’environ 20 %.
Outre une conjoncture économique plus favorable, le marché immobilier a reçu un coup de pouce important de l’Etat en 2015, par le biais d’un programme d'allocations familiales destiné à favoriser l’accession à la propriété (CSOK). Ce boom de la construction s’est ainsi accompagné d’une augmentation significative du stock total de prêts immobiliers. Au cours du premier semestre 2016, le stock s'élevait à 2 953 milliards de forint (9,5 milliards d'euros), soit 8,7 % du PIB hongrois, soit deux fois et demi plus qu’un an auparavant. Selon un récent rapport publié par la Banque nationale de Hongrie (MNB), la valeur totale des prêts immobiliers a atteint 442 milliards de forint (1,42 milliard d’euros) à la fin de l’année 2016, en hausse de 27 % sur l'année 2016.
Quelles évolutions des prix attendre ?
Un rapport de la Banque centrale hongroise (MNB) publié au printemps indique que « en 2016, le marché immobilier hongrois a continué à se caractériser par la hausse des prix des logements et l'augmentation des ventes, tandis que le cycle du marché a atteint un stade plus mature ». Selon la Banque centrale, les prix nominaux des logements ont augmenté de 15 % en 2016 sur l’ensemble du pays. C’est à Budapest que les prix se sont le plus fortement appréciés, en augmentation de 22 % sur l’année 2016, en léger ralentissement par rapport à l’année 2015 toutefois où une augmentation de 25-30 % a été observée. Dans les villes rurales, les prix des logements ont augmenté de 14 % et dans les villages de 9 %.
La Hongrie et Budapest restent cependant très accessibles au niveau européen. Selon la dernière édition du Property Index 2016 (publié annuellement par Deloitte), 200 000 euros permettent d’acquérir un spacieux 162 mètres carrés à Budapest contre seulement 11 mètres carrés à Londres... Ce budget permet de faire l’acquisition d’une habitation de 196 m² en moyenne en Hongrie, contre 181 m² en Pologne, 105 m² en Tchéquie et 50 m² en France.
A Budapest début octobre, le mètre carré moyen des appartements s’élevait à 516 000 forints, soit environ 1 650 euros. « A l’heure actuelle, les biens immobiliers les plus recherchés sont des deux et trois pièces, situés dans le centre de Pest, essentiellement destinés à la location long terme, étudiante et Airbnb », constate Sébastien Walter, agent immobilier à Budapest (Cf. la rubrique Portrait de l’entrepreneur).
László Balogh, spécialiste marketing immobilier pour le site spécialisé ingatlan.com, confirme le net ralentissement de l’inflation cette année, conformément aux prévisions. Il estime que l'augmentation des prix devrait se poursuivre au cours de l’année prochaine, mais à un rythme très inférieur à celui des deux dernières années. La demande devrait rester forte (soutenue par des nouveaux produits financiers pour investir dans l’immobilier), mais l'envolée des prix devrait être contenue par les capacités financières des acheteurs.
Extrait du magazine INFO numéro 44, décembre 2017, édité par la CCI France Hongrie
